Налогообложение иностранных организаций при совершении сделок с коммерческой недвижимостью

В соответствии с положениями пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, которые не связаны с предпринимательской деятельностью такой организации в Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (то есть у покупателя квартиры вне зависимости от его гражданства). При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. налоговая ставка на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 %.

Распространена ситуация, когда нежилое помещение вносится в качестве вклада в ООО, с распределением каждому участнику 50% долей уставного капитала. Один участник вносит в качестве вклада нежилое помещение, а другой - денежные средства. В последствие лицо, внесшее в качестве вклада объект коммерческой недвижимости, продает этому другому лицу свою долю в уставном капитале созданного ООО. Покупатель становится единственным участником созданного ООО, на балансе которого учитывается данный объект недвижимости.

В этом случае, согласно п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ), а равно передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками не признается реализацией товаров, работ или услуг.

Это означает, что при внесении имущества в качестве взноса в создаваемое ООО и последующем выходе из него, НДС уплате не подлежит.

Кроме того, в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 251 НК РФ, в состав доходов не включается имущество, которое получено в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации, включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером), а согласно пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ, доходом не признается и то имущество, которое получено в пределах первоначального взноса участником хозяйственного общества или товарищества (его правопреемником или наследником) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества либо при распределении имущества, ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками.

У созданного ООО не возникает обязанность по уплате налога на прибыль в силу того, что данный объект коммерческой недвижимости не признаётся доходом, так как получено в качестве взноса в уставный капитал. Первоначальный владелец объекта не получает дохода и, следовательно, не должен уплачивать с данной операции налог на прибыль.

Законы:

*. См.: ПИСЬМО ФНС РФ от 08.02.2007 № 04-2-03/11 «О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В СЛУЧАЕ ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА»

**. См. например: ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА от 10.05.2006 № А19-40071/05-20-Ф02-2073/06-С1 по делу № А19-40071/05-20.

***. См.: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 26.10.2005 № 03-03-04/1/301

Источник: Квадрум. Недвижимость России.

Дата: 19.07.2007