http://www.avtonomia-spb.ru/information5/137
еще
Прежде всего, надо понимать, что ни одна проверка не может дать той пресловутой "Стопроцентной Гарантии", о которой с апломбом вещают недобросовестные посредники. Никакой "единой секретной базы", в которой было бы написано: "Квартира по адресу 2-й Муринский пр., д. ... кв. ... - чистая, а квартира по адресу Серебристый бульвар, д. ... корп. ... кв. ... - нечистая" - нет ни в органах, ни нигде в природе. Строго говоря, корректнее говорить не о "проверке чистоты", а об оценке юридических рисков той или иной сделки. Оценка рисков - это определённые выводы, которые делает юрист на основе исходных данных, собственных знаний и опыта.
Каковы же источники информации? Какие документы запрашивает юрист при оценке рисков?
а) Документы, предоставляемые продавцом
1) Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Это документы, на основании которых возникло право собственности (договор/справка о выплате пая/свидетельство о праве на наследство/судебный акт), свидетельство о государственной регистрации права продавца, свежая (!) выписка из ЕГРП. В ходе их анализа устанавливаются основания возникновения права собственности и задаётся направление дальнейших поисков. Например, если квартира получена по договору приватизации - следует поинтересоваться, не было ли на момент приватизации лиц, от неё отказавшихся и в силу этого сохранивших право пользования квартирой в силу ст. 19 вводного закона к ЖК. Если квартира по наследству - нет ли обиженных родственников, и т.д. Проверяется наличие обременений, арестов, запрещений.
2) Документы технического и кадастрового учёта. Хотя они и ничего не говорят о праве собственности, но могут пролить свет на некоторые возможные проблемы (иллюстрация здесь).
3) Справка о прописке (архивная форма 9), в некоторых случаях - справка о снятии с регистрационного учёта отдельных категорий граждан (форма 12). Позволяют проконтролировать наличие потенциальных претендентов в отношении права пользования квартирой, определить круг лиц, которые в принципе могут оспаривать сделку.
4) Прочие документы. Свидетельства о браке, расторжении брака, перемене имени, сведения о ранее выданных паспортах и т.д. Носят вспомогательный характер, нужны, если что-то неясно по предыдущим пунктам.
б) Сведения из открытых официальных источников
1) Данные о судебных исках. Публикуются на сайтах судов. Бывает, что иск подан, а до Росреестра сведения ещё не дошли. Можно ожидать обеспечительных мер, например, ареста квартиры.
2) Данные об исполнительных производствах. С сайта ФССП. Конечно, само по себе наличие долга не обязательно означает, что перед вами мошенник и сделка будет оспорена...но насторожиться можно.
3) Информация о планах капремонта, реновации квартала и т.д. Это не имеет непосредственного отношения к "юридической чистоте", но будет неприятно, если дом ВНЕЗАПНО признают аварийным
в) Данные из открытых неофициальных источников
Это полная "пробивка" всех контактов и телефонов продавца/агента по интернету, в частности, блогам и форумам. Иногда всплывает кое-что интересное. Пожалуй, сюда же можно отнести ненавязчивый опрос соседей, хотя обычно нет необходимости его проводить.
г) Данные из закрытых неофициальных источников
Существует коллекция различных компьютерных баз (прописка, телефоны, МВД, судимости, ГИБДД и т.д.), которые продавались на "Юноне" с 1995 г. Они полезны для независимой проверки "легенды" продавца. Например, если он приносит документы, что в квартире никто и никогда не был прописан, кроме хозяина Петрова, а по базе 2003 г. в ней числится некий Ишакян-Оглы - ...
д) Данные из нелегальных источников
За определённую плату можно получить так называемую "устную выписку из ЕГРП" - информацию не только об арестах и запрещениях, но и об обращениях с просьбой "поставить на контроль". Можно также заказать полную архивную ф.9, причём не только за период, когда квартирой владел нынешний продавец, но и за последние лет 15-20. Выглядит эта информация примерно так:
Это независимый источник, позволяющий проверить, не скрывает ли что-то продавец.
Ну и, конечно, никто не отменял общего умения разбираться в людях, их психологии и мотивах действий.
Вот из всего этого юрист и делает вывод. Например, такой: "Сделка с высокой вероятностью никем не будет оспорена", или такой: "Имеются лица, отказавшиеся от приватизации, найти их не удалось, их наличие продавец скрыл, возможны проблемы". Юрист только оценивает риски и даёт рекомендации, а решение, идти ли на риск с учётом цены, принимает покупатель.
никто ни за что не отвечает-хотя исправно стрясут бабло
Добавлено спустя 16 минут 40 секунд:
«Все агенты - мошенники и к тому же бездельники.- Такое впечатление может сложиться из нашей статьи. - Только деньги загребают, аж 8% с каждой квартиры. За что?!»
Всё не так плохо. Наша задача состояла в разоблачении мифов, и, как нам кажется, мы её выполнили. Однако мы не хотели бы, разоблачив одни мифы, создать другой миф: о том, что агенты – некое абсолютное зло. Не будем чрезмерно строги – агенты не звери, не чудовища, а в большинстве своём симпатичные люди, заботливые мамы и бабушки. И зарабатывают они, кстати, совсем не так много, как может показаться.
Дело в том, что едва ли не 90% времени и сил агента уходит не на сопровождение сделок, а на изнурительные поиски клиентов и борьбу за них и с ними. Каждой сделке предшествуют недели и месяцы ненужных звонков, бесполезных поисков, пустых просмотров. Бывает, клиент, которого долго обхаживали, в последний момент «сорвётся», уйдёт в другое агентство или – о, ужас! – проведёт сделку сам. Клиенту надо постоянно демонстрировать бурную работу, делая то, что он мог бы легко сделать и сам, постоянно внушая ему неуверенность в своих силах. Необходимо постоянно посылать к продавцу «перспективных покупателей» - абы кого, лишь бы посмотрели квартиру и тем самым напомнили хозяину о существовании агента. А если покупатели окажутся действительно перспективными, надо самому прибыть на показ и встать грудью между ними и продавцом, чтобы они, не дай Бог, не договорились без посредников. И ведь надо же ещё выполнять свои прямые обязанности!
В результате, когда сделка всё-таки «срастается», агент старается оторваться по максимуму и взять с клиента как можно больше – «за себя и за того парня». Риэлтеры попали в замкнутый, порочный круг: они не могут не драть с клиента три шкуры, чтобы отыграться за месяцы ожидания и бесполезной беготни, но, поскольку берут так много, большую часть времени опять-таки сидят без дела.
Виноваты ли в этом агенты? Нам кажется, нет. Виноваты не они, а давно отжившая схема, по которой большинство из них поныне работает. Именно она предрасполагает к тому, что работа агента столь неэффективна.
Не следует также думать, что агенты поголовно некомпетентны. Для той работы, которую они выполняют, особой квалификации – будем честны – в большинстве случаев и не требуется. По сравнению с другими юридическими задачами (например, сложными судебными процессами) задача сопровождения сделки с недвижимостью обычно довольно проста. Рядовую куплю-продажу, как мы показали выше, вполне может провести любой грамотный человек. Тем более агент, который провёл не одну сделку и знает вещи, с которыми простой человек сталкивается раз-два в жизни, вполне может подсказать что-то полезное и сэкономить пару недель на изучение того или иного вопроса.
Мы не хотим сказать, что все агенты бесполезны или вредны. Наша мысль в другом: те цены, которые они запрашивают, а главное, те принципы, по которым они работают – уже давно не являются ни разумными, ни обоснованными. Уверены: будущее рынка недвижимости за квалифицированными специалистами, реальными ценами и честными отношениями. И мы его приближаем.